Vuokraus, jälleenmyynti ja rahastot: 7 tapaa ansaita rahaa kiinteistöillä

1. Vuokraa asunto

Menetelmä on yksinkertainen, mutta on tärkeää toimia lain puitteissa. Ensimmäinen askel on sopimus. Sekä pitkäaikaiseen että päivittäiseen vuokraukseen täytyy tehdä johtopäätösVenäjän federaation siviililaki. Luku 35 Asunnon vuokraaminen kirjallinen sopimus työnantajan kanssa. Tällä suojataan taloutta ja omaisuutta siltä varalta, että vuokralainen vahingoittaa huonekaluja tai alkaa luovuttaa asuntoa tietämättäsi. Ilman sopimusta on vaikea väittää ja hakea korvausta. Toinen tapa turvata itsesi taloudellisesti - otaVenäjän federaation siviililaki. 329 artikla Tapoja varmistaa velvoitteiden täyttäminen uusilla vuokralaisilla on takuumaksu ja sopimuksessa mainittava, missä tapauksissa summaa ei palauteta vuokralaiselle.

Toinen tärkeä seikka on asunnon vuokraamisesta perittävät verot. YksilötVerolain 224 §. veroprosentteja maksaa 13 % IPVenäjän federaation verolain 346.20 artikla. veroprosentteja yksinkertaistettu - 6%. Jos näin ei tehdä, on olemassa riski hienoVenäjän federaation verolain 122 artikla. Veromaksujen (maksut, vakuutusmaksut) maksamatta jättäminen tai maksamatta jättäminen

— 20–40 % maksamattomasta veromäärästä. Se ei vapauta itse velkaa.

Vuokrataan oikea ja täysin maksettu asunto sekä asuntolainalla ostettu asunto. Mutta meidän on otettava huomioon kysyntä kiinteistömarkkinoilla ja pankkien hinnat. Oletetaan, että jos vuokran hinta laskee 4 % ja asuntolaina syö toiset 3 % vuodessa tuotosta, voit olla miinuksella. Tämä pätee erityisesti nyt, kun kiinteistöjen hinnat ja asuntolainojen korot ovat nousseet pilviin keväällä.

2. Järjestä vuokra-asunnon edelleenvuokraus

Vuokraamasi alue voi olla ottaa uudelleenVenäjän federaation siviililain 615 artikla. Vuokra-asunnon käyttö toiselle henkilölle. Tässä tapauksessa sinun ei tarvitse ostaa asuntoa, mutta on tärkeää hankkia omistajan suostumus ja korjata se ensisijaisessa vuokrasopimuksessa.

Täällä on kaksi tapaa ansaita rahaa:

1. Vuokrataan osa tiloista. Oletetaan, että vuokraat kaksio ja laitat vielä yhden henkilön vapaaseen huoneeseen.
2. Vuokraa vuokrattu tila poissaolon ajaksi. Etsi väliaikainen vuokralainen loma- tai työmatkaa varten.

Lisäksi alivuokrauksen hinta voi nousta velvoitteiden puuttumisen vuoksi. Päävuokralainen on edelleen vastuussa omistajalle kiinteistön kunnosta ja ajallaan maksamisesta, eikä alivuokralaisen tarvitse tästä huolehtia.

Turvallisuuden vuoksi on myös tärkeää tehdä samanlainen sopimus kuin asuntoa vuokrattaessa. Ainoa uusi ehto on, että tämän asiakirjan voimassaoloaika ei voi ylittää ensisijaisen asiakirjan ehtoja.

3. Sijoita liikekiinteistöihin

Ei ole välttämätöntä kuluttaa kymmeniä tai satoja miljoonia tai ehkä jopa miljardeja ruplaa kauppakeskuksen avaamiseen tai pohjakerroksen asunnon muuttamiseen kaupaksi tai kahvilaksi. Voit sijoittaa liikekiinteistöihin suhteellisen pienellä summalla sijoitusrahastojen (UIF) kautta. He keräävät varoja sijoittajilta ja sijoittavat niitä, ja vastineeksi rahaston osallistujat saavat osuuden - omistusoikeuden vahvistavan arvopaperin. Sijoitusrahastot voivat käsitellä erilaisia ​​​​omaisuuseriä - osakkeita, joukkovelkakirjoja, liiketoimintaa ja itse asiassa liikekiinteistöjä.

Omaisuuden likviditeetistä eli kyvystä myydä se nopeasti riippuen sijoitusrahastot ovat avoimia, intervalli-, vaihto- ja suljettuja. Kiinteistörahastot ovat yleensä vain suljettuja: osakkeita on melko helppoa ostaa milloin tahansa pankkihakemuksissa, mutta maksaa ne takaisin sulkemisen jälkeen (määräajat ilmoitetaan välittömästi). Suunniteltua päivämäärää aikaisemmin rahastosta voi poistua vain myymällä osakkeen toiselle henkilölle.

Tässä tuotto antaa muutoksen osakkeen arvoon: se kasvaa kiinteistön hinnan ja vuokralaisten maksujen mukana. Maksujen tiheys riippuu suljetun sijoitusrahaston strategiasta:

• Jos rahasto sijoittaa rakenteilla oleviin liikekiinteistöihin, on mahdollista tehdä voittoa vasta sen käyttöönoton jälkeen. Ennen kuin osake on myyty, tilille ei hyvitetä rahaa.
• Jos rahasto ostaa valmiita kiinteistöjä, osakkeenomistajat saavat välivuokratuloja neljännesvuosittain. Osakkeen lunastusta ei tarvitse odottaa tulon saamiseksi. Vuokralaisten kanssa solmitaan pitkäaikaisia ​​sopimuksia (5-15 vuotta), mikä varmistaa maksujen vakauden.

Joka tapauksessa rahaston sulkemisen jälkeen kiinteistö myydään ja rahat jaetaan sijoittajien kesken. Alkutalletuksen määrä kasvaa esineiden hintojen noususta saadun voiton vuoksi.

Tässä rahan tekemisessä on riskejä. Esimerkiksi vuokralaisten ennenaikainen ero tai kiinteistön markkina-arvon lasku voi vaikuttaa kannattavuuteen. Jotta osake olisi vakaa, sinun on tutkittava rahasto huolellisesti ennen ostamista: tarkista sen historia, arvostelut, katso, minkä asiakkaiden kanssa se toimii.

4. Myy "tapettu" asunto edelleen

Toissijaisilla kiinteistömarkkinoilla on riittävästi asuntoja, joissa on huonot korjaukset, hätäviestintä tai lakirikkomukset. Ongelmien takia niiden hinta on yleensä alhainen – vaikka sijainti olisi hyvä ja materiaali näyttävä. Voit ansaita rahaa sellaisista kiinteistöistä, jos poistat kaikki puutteet ja laitat myyntiin markkinahintaan.

Tässä tapauksessa sinun on arvioitava etukäteen kykysi ja asunnon ongelmallisuus. Saadaksesi siitä houkuttelevan ulkonäön, sinun on käytettävä energiaa, investoitava viimeistelymateriaaleihin, LVI-palveluihin, palkattava asianajaja ja laitettava asiakirjat kuntoon. Lisäksi sinun on toimittava nopeasti oston jälkeen: on olemassa riski, että korjauksen ja muiden ongelmien ratkaisemisen aikana asunnon markkina-arvo laskee ja poistaa kaikki mahdolliset edut.

5. Osta asunto rakenteilla olevasta talosta

Rakennusvaiheessa asuminen maksaa vähemmän, ja kun asunto on valmis, voit myydä sen uudelleen ja voittaa hintaeron. Tässä tapauksessa tehdään osakesopimus - hankittuLiittovaltion laki nro 214-FZ, 30. joulukuuta 2004 "Osallistumisesta kerrostalojen ja rakennusten yhteisrakentamiseen muista kiinteistökohteista ja tiettyjen Venäjän lakien muuttamisesta Liitto". 4 artikla Sopimus yhteiseen rakentamiseen osallistumisesta omistusoikeudet, ei itse asunto. Kehittäjän ongelmien välttämiseksi on etukäteen varmistettava, että asiakirjan tekstissä on ilmoitettu käyttöönoton ehdot, avainten luovutusehdot ja korvausehdot. Jälkimmäisellä on helpompi ratkaista ongelmia, jos lopullinen asuintila osoittautuu kuvamateriaalin tai muiden ehtojen suhteen erilaiseksi kuin sopimuksessa on ilmoitettu.

Lisäksi ennen ostamista on tärkeää harkita huolellisesti kehittäjän historiaa ja mainetta - muuten on olemassa riski joutua pitkäaikaiseen rakentamiseen tai vain saada epäonnistunut asunto. Tätä varten sinun on tutkittava kehittäjän verkkosivustolla olevia asiakirjoja, murtauduttava niihin Asuntorakentamisen yhtenäinen tietojärjestelmä ja välimiesmenettelyjen arkistokaappi sekä lukea asiakasarvosteluja.

6. Sijoita asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin (MBS)

Asuntolainavakuudelliset arvopaperit - joukkovelkakirjat, tuotettuLiittovaltion laki "kiinnelainoista", päivätty 11. marraskuuta 2003 N 152-FZ pankit. Työsuunnitelma on seuraava: pankin asiakas ottaa häneltä rahaa ostaakseen kiinteistöjä, ja pankki laskee liikkeeseen arvopapereita saman verran ja lähettää ne pörssiin, josta sijoittajat ostavat ne. Pankki voittaa tässä tapauksessa korvaamalla lainan myöntämiseen käytetyt varat, ja sijoittaja saa taattu tulo: voitto on kiinteä ja tippuu kerran neljänneksessä tai kuudessa kuukaudessa pankin maksamasta korosta velkoja.

Tämän menetelmän suurin haitta on pitkäaikainen: voit nostaa talletuksen vasta, kun asuntolaina on maksettu kokonaisuudessaan, ja tämä on yleensä vuosikymmeniä. Lisäksi on olemassa riski, että lainanottaja ei pysty maksamaan asuntolainaa ollenkaan. Mutta talletuksen määrä voi olla mikä tahansa: on todellista ostaa ICB 1 000 ruplalla. Ja niitä myydään pörssissä - sinun ei tarvitse mennä minnekään ja olla vuorovaikutuksessa kolmansien osapuolten kanssa ostaaksesi.

7. Osta kehittäjälainoja

Kehittäjät eivät voi nyt käyttää osakkeenomistajien varoja uusien talojen rakentamiseen - rahat ovat sulkutileillä. Ja he tarvitsevat rahoitusta, joten he vapauttaaArvopaperit tiilien sijaan: mitä sinun tulee tietää kehittäjälainoista / RBC joukkovelkakirjat: sijoittajat ostavat niitä, eli he antavat varoja hankkeiden toteuttamiseen, ja kehittäjä palauttaa sitten rahat, mutta korkoineen.

TuottoVenäjän kehittäjien sijoittamien joukkovelkakirjalainojen määrä lähes kaksinkertaistui vuoden aikana / TASS täällä on korkea - 10-15%, mutta riskejä on monia. Jos esimerkiksi uusien rakennusten asuntojen kysyntä laskee, yritysten myyntiluvut putoavat - ei ole rahaa maksaa korkoa.